Eksmisje z różnych rodzajów lokali

I. Eksmisje z różnych rodzajów lokali

Procedury postępowania z osobami zagrożonymi eksmisją bądź eksmitowanymi różnią się w zależności od typu mieszkania, którego postępowanie dotyczy.

EKSMISJA Z LOKALU - ZASADY OGÓLNE

Ustawa z dn. 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71, poz 733)

Ustawa o ochronie lokatorów (Uol) obejmuje lokatorów wszystkich zasobów mieszkaniowych, w tym: spółdzielczych komunalnych, prywatnych. W jej rozumieniu lokatorem jest nie tylko najemca mieszkania, ale każdy, kto zajmuje lokal na podstawie tytułu prawnego innego niż prawo własności. Uol stosuje się wtedy, gdy przepisy dotyczące poszczególnych zasobów mieszkaniowych są mniej korzystne dla lokatorów.

UWAGA: Ustawa o ochronie lokatorów jest obecnie obiektem poważnej krytyki. Jest pewne, że dążyć się będzie do jej zmiany lub zastąpienia nowym aktem. Trudno jednak określić kiedy to nastąpi. Uol jest więc obowiązującym aktem prawnym, należy jednak pamiętać, że jest to rozwiązanie tymczasowe i z pewnością zostanie zmienione.

Eksmisja z lokalu może nastąpić po wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu. Wypowiedzenie może nastąpić przed skierowaniem do sądu pozwu eksmisyjnego lub równocześnie z wniesieniem tego pozwu.

W jakich sytuacjach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Może to nastąpić tylko z przyczyny wskazanej w ustawie i z zachowaniem określonego tam terminu. przepisy różnicują terminy w zależności od przyczyny wypowiedzenia.

Nie później niż na miesiąc naprzód , na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia:

używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności
(Uwaga: z osobą o niskich dochodach - pozwalających na ubieganie się o lokal socjalny - nie od razu można rozwiązać umowę. Najpierw właściciel ma jej zaproponować pisemną ugodę, która musi zawierać informacje: o rozłożeniu zadłużenia na raty, umorzeniu odsetek naliczonych od dnia jej zawarcia, skutkach jej niezawarcia. Jeżeli do ugody dojdzie a lokator nie będzie jej realizował i spłacał długów właściciel mieszkania może rozwiązać z nim umowę.)
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego)

Miesięczny termin wypowiedzenia dotyczy także wypowiedzenia umowy najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości (o ile czynsz w lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, czyli kosztu budowy mieszkania)
Przykład: Pan Kowalski jest najemcą mieszkania komunalnego w centrum Warszawy. Po rodzicach niedawno odziedziczył mieszkanie spółdzielcze własnościowe położone również w centrum Warszawy. Teraz obawia się o reakcję Urzędu Gminy. Obawy pana Kowalskiego są słuszne. Jeżeli odziedziczymy mieszkanie położone w tej samej miejscowości, to wynajmujący, czyli Urząd Gminy, ma prawo wypowiedzieć nam umowę najmu.

Nie później niż na pół roku naprzód , na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. (W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. )

Taki sam termin obowiązuje gdy powodem wypowiedzenia jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy w lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej.

Nie później niż na 3 lata naprzód , na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (albo jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny - dziecko, wnuk, wstępny - rodzic, dziadek lub inna osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny), a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

UWAGA: Lokator będzie mógł ponownie wprowadzić się do mieszkania na starych warunkach, jeżeli właściciel lokalu lub jego rodzina w nim nie zamieszkał albo wyprowadził się przed upływem 6 miesięcy od daty upłynięcia wypowiedzenia. Lokator może zażądać także zapłaty różnicy między czynszem i w opłatach za lokal (tylko za rok), w którym zamieszkał po przeprowadzeniu się z poprzedniego. Właściciel będzie musiał zapłacić karę ustawową: 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Z innych ważnych powodów umowę będzie można rozwiązać tylko w sądzie.
Wypowiedzenie umowy najmu jest ważne, gdy jest sporządzone na piśmie i określa przyczynę wypowiedzenia

Kto, poza wynajmującym, może skierować pozew o eksmisję?

inny najemca, osoba której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu oraz właściciel innego lokalu w tym samym budynku (np. sąsiad),
współnajemca, rozwiedziony małżonek.
O eksmisję można wystąpić w sytuacji, gdy najemca (współnajemca) wykracza przeciwko porzdkowi domowemu i swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Komu przysługuje prawo do lokalu zamiennego?

Lokal zamienny przysługuje, jeżeli przyczyną rozwiązania najmu jest konieczność opuszczenia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa (np. rozbiórka budynku, remont). Zagrożenie to musi być stwierdzone przez właściwy urząd nadzoru budowlanego.

UWAGA!

Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy
Remont lokalu nie powinien trwać dłużej niż rok - po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal
Zapewnienie lokalu zamiennego i pokrycie kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu lokalu
Do dnia 31 grudnia 2015 r. w razie wypowiedzenia najmu najemcy opłacającemu w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właściwej gminie.

Czy osoba, która zajęła lokal bez pozwolenia, może zostać z niego usunięta?

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego przez minimum 10 lat, do dnia wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów staje się z mocy prawa najemcą tego lokalu jeżeli właściciel w ciągu kolejnego roku nie wniesie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu.

Do dnia opróżnienia lokalu osoba zajmująca go jest zobowiązana co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

EKSMISJA Z MIESZKANIA SPÓŁDZIELCZEGO
Ustawa z dn. 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1995 r., Nr 54, poz. 288 z późn. zm.)

Członka spółdzielni można wyeksmitować dopiero po pozbawieniu go przez spółdzielnię członkostwa. Wykluczenie z listy członków jest równoznaczne z brakiem tytułu prawnego do mieszkania, a to pozwala spółdzielni wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję (tzw. pozwem o opróżnienie lokalu).

Jakie mogą być przyczyny pozbawienia członkostwa w spółdzielni?

Wykluczenie członka ze spółdzielni jest możliwe, gdy jego pozostanie w spółdzielni nie jest zgodne ze statutem (np. jeśli w statucie przewidziano taki skutek za zaleganie z zapłatą czynszu) lub z zasadami współżycia społecznego np. rażące zakłócanie spokoju mieszkańców.

UWAGA! W odniesieniu do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu powodem pozbawienia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej może być nie uregulowana sytuacja prawna mieszkania po rozwodzie. Małżonkowie po rozwodzie mają rok na podjęcie decyzji i zawiadomienie spółdzielni, któremu z nich przypada spółdzielcze prawo do lokalu. Po upływie tego czasu prawo do lokalu wygasa dla nich obojga.
Jeżeli małżonkowie nie mogą dojść w tej kwestii do porozumienia i skierowali sprawę do sądu, powinni niezwłocznie zawiadomić o tym spółdzielnię (na piśmie). Postępowanie sądowe o podział majątku powoduje, iż wymagany (powyższy) roczny termin nie biegnie przez okres trwania sprawy w sądzie.

Ogólne przepisy nie określają szczegółowo przyczyn wykluczenia z członkostwa. Powinny one być określone w statucie spółdzielni.

Jak następuje wykluczenie z członkostwa?

Wykluczyć może rada nadzorcza lub walne zgromadzenie spółdzielni (w zależności od postanowień statutu danej spółdzielni). Ten, kto decyduje o wykluczeniu powinien wysłuchać wyjaśnień wykluczanego członka. Wykluczenie członka ze spółdzielni następuje z chwilą doręczenia członkowi pisemnego zawiadomienia o tym fakcie wraz z uzasadnieniem.
Osobie, która nie zgadza się z decyzją o jej wykluczeniu z członkostwa, przysługuje prawo odwołania (w terminie określonym w statucie):

Jeśli wykluczenia dokonuje rada nadzorcza >> do wyższego organu spółdzielni, czyli walnego zgromadzenia (jest to tzw. postępowanie wewnątrzspółdzielcze). Członek spółdzielni ma prawo wzi ąć udział w obradach walnego zgromadzenia rozpatrującego jego odwołanie.
Jeśli, zgodnie ze statutem, wykluczenia dokonuje walne zgromadzenie >> tylko do sądu ( do sądu kierujemy sprawę dopiero po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego ).

O czym musimy pamiętać?

Spółdzielnia nie ma obowiązku zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu zamiennego.
Sąd, rozpatrując powództwo spółdzielni o opróżnienie mieszkania spółdzielczego lokatorskiego , może orzec o uprawnieniu osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego, ale nie jest to jego obowiązkiem. Możliwość taka nie obejmuje mieszkań spółdzielczych własnościowych. Jest to najważniejsza różnica, jeśli chodzi o eksmisje z mieszkań spółdzielczych lokatorskich i spółdzielczych własnościowych.

EKSMISJA Z MIESZKANIA STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ
Ustawa z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.)

Ten typ pozbawienia prawa do lokalu i żądania jego opuszczenia odnosi się do mieszkań wykupionych na własność od gminy oraz zakupionych na wolnym rynku (np. od osób prywatnych lub tzw. developerów).

Kto ma prawo żądać eksmisji właściciela mieszkania?

Prawo do wystąpienia z pozwem o sprzedaż lokalu i opuszczenie go przez właściciela, ma wyłącznie wspólnota mieszkaniowa (tworzą ją właściciele mieszkań). Decyzja o wystąpieniu z powództwem zapada większością głosów w drodze uchwały.

Sprzedaży lokalu można żądać, gdy właściciel:

przez dłuższy czas zalega z zapłatą należnych opłat np. podatku od nieruchomości, funduszu remontowego (ustawa mówi o długotrwałym zaleganiu z zapłatą, ale nie określa jak długi ma to być okres - ostatecznie zależy to od oceny sądu),
wykracza (rażąco lub uporczywie) przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
przez swe niewłaściwe zachowanie utrudnia mieszkańcom korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej.

Co dzieje się z mieszkaniem eksmitowanego właściciela?

Wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu właściciela w drodze licytacji. Żądanie takie powinno być jednak stosowane w ostateczności. Pieniądze z licytacji zostają przekazane dotychczasowemu właścicielowi (właścicielowi mieszkania, które zostało zlicytowane). Jeśli jednak jest on dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, wypłacone pieniądze są pomniejszane o kwotę zaległości.

UWAGA: Właścicielowi, którego mieszkanie zostało sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.